Kérdések és válaszok: Fókuszban a társasházak
A jegyző társasházak feletti törvényességi felügyeleti eljárásának keret- és részletszabályait a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény, valamint a jegyző társasházak feletti törvényességi felügyeletének eljárási szabályairól szóló 155/2015. (VI. 25.) kormányrendelet határozza meg. A legfeljebb hatlakásos társasház közössége dönthet arról, hogy szervezetére és működésére a társasházakról szóló törvényben meghatározott rendelkezéseket alkalmazza. Ha azonban a közösség ilyen határozatot nem hoz, úgy a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályait kell alkalmazni, amely esetben a jegyző törvényességi felügyeleti hatáskörrel nem rendelkezik.
Mire terjed ki a jegyző társasházak feletti törvényességi felügyeleti eljárása?
A jegyző látja el a társasház működésének, a társasház szerveinek és azok működésének törvényességi felügyeletét. E körben ellenőrzi, hogy a társasház alapító okirata, szervezeti-működési szabályzata és azok módosítása megfelel-e a jogszabályoknak; a társasház működése, közgyűlési határozata megfelel-e a jogszabályoknak, az alapító okiratnak és szervezeti-működési szabályzatnak, valamint a társasház működése megfelel-e a közgyűlési határozatokban foglaltaknak.
Mire nem terjed ki a jegyző társasházak feletti törvényességi felügyeleti eljárása?
Az ellenőrzés nem terjed ki azokra az esetekre, amelyekben bármilyen hatósági eljárásnak van helye (ideértve elsősorban a közigazgatási eljárásokat, a büntető- és a szabálysértési eljárásokat). E jogviszonyokban egyértelműen és kizárólagosan a hatáskörrel és illetékességgel rendelkező hatóságoknak kell eljárni az ezen eljárásokra vonatkozó speciális szabályok alapján (például rezsicsökkentéssel kapcsolatos mulasztás esetén a fogyasztóvédelmi hatóság járhat el; a társasházban kamerarendszer felszerelésével, működtetésével kapcsolatban pedig általánosságban a Nemzeti Adatvédelmi és Információszabadság Hatóság eljárásának van helye).
Nem lehet továbbá ellenőrzést folytatni olyan ügyekben, amelyekben bírósági eljárásnak van helye (pl. tulajdoni, birtokháborítási, kártérítési perek, továbbá a közös képviselő esetleges büntetőjogi felelősségének megállapítására irányuló perek stb.).
A fentieken túl a jegyző eljárása nem irányulhat a társasház működésének gazdaságossági vagy célszerűségi szempontból való ellenőrzésére. Így nincs eljárási jogosultsága a jegyzőnek például abban az esetben, hogy kivel, milyen okból és milyen tartalommal szerződött a társasház valamely tevékenység elvégzésére; nem járhat el a jegyző a tekintetben, hogy alkalmas, megfelelő személy látja-e el a közös képviseletet, illetve a társasházközösség éves költségvetése, elszámolása, valamint a beszámoló kapcsán kizárólag azt vizsgálhatja a jegyző, hogy az formailag megfelel-e a jogszabályoknak.
Gyakorta bejelentés érkezik a közös költség összege miatt gazdaságossági/célszerűségi vizsgálat céljából, azonban e tekintetben kizárólag abból a szempontból vizsgálódhat a jegyző, hogy a közös költség összegét a társasház szervezeti-működési szabályzatában foglaltaknak megfelelően szabják-e ki.
A jegyző kizárására irányuló eljárás
A jegyző nem vehet részt abban az eljárásban, amelyben a jegyző illetékességi területén működő helyi önkormányzat társasházi tulajdonostársként vagy közös képviselőként az eljárás érintettje. Ezen esetekben a jegyző a tudomásszerzést követő 5 munkanapon belül kezdeményezi kizárását az illetékes kormányhivatalnál. A kormányhivatal a kézhezvételt követő 15 munkanapon belül dönt a kizárásról, és más jegyzőt jelöl ki az eljárás lefolytatására.
Közgyűlés összehívása, és a kötelező, éves elszámolásról, költségvetés megállapításáról szóló közgyűlés
Közgyűlést szükség szerint, de legalább évente egyszer kell tartani, ugyanis az éves elszámolásról, a költségvetés megállapításáról szóló közgyűlést évente a szervezeti-működési szabályzatban meghatározott időpontig, de legkésőbb május 31-ig meg kell tartani. A közgyűlést a közös képviselő hívja össze. A közgyűlésre valamennyi tulajdonostársat írásban kell meghívni, amellyel egyidejűleg a meghívó egy példányát a társasházban – jól látható helyen – ki kell függeszteni.
Kötelező a közgyűlés összehívása, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak a napirend, az ok és a közgyűlési határozatra tett javaslat megjelölésével írásban kérték. Ha a közös képviselő a kérés kézhezvételétől számított 30 napon belüli időpontra a közgyűlést nem hívja össze, azt a harmincadik napot követő 15 napon belüli időpontra a számvizsgáló bizottság, ennek elmulasztása esetén az összehívást kérő tulajdonostársak vagy az általuk írásban megbízott bármely tulajdonostárs jogosult összehívni.
Közös költség és felújítási alap
A társasházközösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, a közös költség viselésének szabályait a társasház szervezeti-működési szabályzatában kell megállapítani, amelynek tehát tartalmaznia kell:
a) a tulajdonostárs külön tulajdonának használatára, hasznosítására, a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díjának elszámolására és megfizetésére,
b) a közös tulajdon fenntartására, ezen belül
– a közös költség viselésére és a költséghátralékok megfizetésére,
– felújítási alap képzése esetén az alap felhasználására,
c) a társasházi lakóépület házirendjére,
d) a közgyűlés, illetőleg a részközgyűlés hatáskörére és eljárására,
e) a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke és tagjai hatáskörére és feladataira,
f) a számvizsgáló bizottság, ennek hiányában a közösség ellenőrzési jogkörére, feladataira vonatkozó részletes szabályokat.
Emellett megjegyzendő, hogy a közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások főszabályként a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha a szervezeti-működési szabályzat másképp nem rendelkezik.
Iratbetekintési jog
A jogszabály a tulajdonostársak számára két vonatkozásban rögzít iratbetekintési lehetőséget. Bármely tulajdonostárs jogosult betekinteni egyrészt a közgyűlési jegyzőkönyvekbe, másrészt a Közgyűlési Határozatok Könyvébe. Egyéb társasházi dokumentumok esetében az iratok megismerésének jogát a bírói gyakorlat a társasházi tulajdonos tulajdonosi rendelkezési jogából vezeti le, azok vonatkozásában a jogszabály nem tartalmaz kifejezett rendelkezéseket (így például a tulajdonostárs kérheti a közüzemi szolgáltatók által megküldött számlák és a társasház kapcsán kötött biztosítási kötvény bemutatását is).
Közös képviselő képesítésére vonatkozó szabályok
A jogszabály a közös képviselők tekintetében kizáró okokat fogalmaz meg. Főszabályként nem lehet közös képviselő és nem láthat el társasház-kezelői, ingatlankezelői tevékenységet, aki büntetett előéletű, aki ilyen tevékenység folytatását kizáró foglalkozástól eltiltás hatálya alatt áll, az a természetes személy vagy gazdálkodó szervezet, aki, illetőleg amely ilyen tevékenységével összefüggően keletkezett, jogerősen megállapított fizetési kötelezettségének nem tett eleget, és üzletszerűen végzett társasház-kezelői, ingatlankezelői tevékenység esetén az, aki nem rendelkezik a törvényben meghatározott szakképesítéssel és nem tesz eleget a törvény szerinti nyilvántartásba vételre vonatkozó bejelentési kötelezettségének.
Azt a tényt, hogy kizáró ok nem áll fenn vele szemben, az új közös képviselő a megbízatás elfogadását követően vagy a közgyűlés írásbeli felhívására a jogszabályban meghatározott határidőn belül hatósági bizonyítvánnyal köteles igazolni. Előzőeken túl a közös képviselő köteles szakképesítést szerezni, illetve a nyilvántartásba bejelentkezni, amennyiben üzletszerűen végez ilyen tevékenységet, vagy ha a közgyűlés erre kötelezi.
Az üzletszerűen végzett társasházkezelői tevékenység végzéséhez további feltétel a hatósági nyilvántartásba vétel, amelynek megtörténtét a szolgáltatás felügyeletét ellátó járási hivatal ellenőrzi.
Közös képviselő felmentése, új közös képviselő megválasztása
A közgyűlés a közös képviselőt bármikor felmentheti. A közös képviselő felmentésével jogviszonya megszűnik, mégpedig a határozatban megállapított időpontban, ennek hiányában a határozathozatal napján. A felmentést közölni kell az érintettel, de nem szükséges azt indokolni. A felmentett közös képviselő – amennyiben azt a közgyűlés szükségesnek látja – a közgyűlés határozata alapján, az abban meghatározott feladatok végzésével és változatlan díjazás ellenében köteles az új közös képviselő megválasztásáig, de legfeljebb felmentésétől számított kilencvenedik nap leteltéig ügyvivőként ellátni a közösség ügyeinek intézését (ügyvivői feladatokat ellátó felmentett közös képviselő).
Ha a közgyűlés a korábbi közös képviselő felmentésével egyidejűleg új közös képviselőt is választ, akkor értelemszerűen a megbízatása elfogadásának időpontjától az új közös képviselő látja el a közös képviselői tisztséget. Fontos, hogy a közös képviselői jogviszony nem a megválasztással jön létre, hanem azzal, hogy a megválasztás alapján az érintett vállalja a tisztség betöltését. Az adott jogviszony részletes szabályait a közös képviselő és a társasház-közösség közötti szerződésnek kell tartalmaznia.
A közös képviselő – ha a közgyűlés e megbízatása alól felmenti – köteles az új közös képviselő részére a megválasztásától számított harminc napon belül írásbeli jegyzőkönyv alapján, a társasházra vonatkozó összes iratot, az erről szóló teljességi nyilatkozattal együtt átadni. Az őrzési kötelezettség időtartamára, a selejtezés lehetőségére és módjára vonatkozóan a szervezeti-működési szabályzatban vagy egyedi közgyűlési határozatban rendezhető. Amennyiben a közös képviselő nem adja át az iratokat az új közös képviselőnek, úgy bírósághoz lehet fordulni az iratok átadására kötelezés érdekében.
Fontos megjegyezni, hogy egy esetlegesen folyamatban lévő törvényességi felügyeleti eljárás nem akadálya annak, hogy a tulajdonostársak közgyűlést hívjanak össze, illetve, hogy ennek keretében a közös képviselő felmentését és új közös képviselő megválasztását kezdeményezzék. Ebben az esetben az eljárást lefolytató jegyzőt a közgyűlés iratainak (közgyűlési meghívó, hitelesített jegyzőkönyv és jelenléti ív) megküldésével tájékoztatni javasolt, hiszen a törvényességi felügyeleti eljárásra is kihatással lehet a tulajdonostársak döntése.
A törvényességi eljárás röviden, illetve a bírósághoz fordulás
A törvényességi felügyeleti eljárás főszabályként iratbekérésen alapul, a jegyző az eljárás során bekéri a társasház működésével kapcsolatos iratokat. Ha a jegyző az eljárás alapján a társasház működésének jogszabályba ütközését állapítja meg, úgy írásbeli felhívást bocsát ki. A jegyző az eljárást megszünteti, ha megállapítja, hogy a társasház a felhívásban foglaltaknak megfelelően a törvényes működését helyreállította vagy törvényes működését sértő körülmény már nem áll fenn. Ha a törvényes működés a közgyűlés határozatával állítható helyre, a társasház törvényes működése akkor állapítható meg, ha a társasház a közgyűlését a felhívástól számított 60 napon belül a jogszabály rendelkezéseinek megfelelően megtartotta és a törvényes működést sértő körülmény megszüntetéséhez szükséges határozatot meghozta vagy módosította. Ha az eljárás az előzőek szerint nem szüntethető meg, úgy a jegyző a jogszabályban foglalt keretek között bírósághoz fordulhat.
Fentieken túl bármely tulajdonostárs bírósághoz fordulhat, amennyiben a közgyűlés határozata jogszabályba, az alapító okiratba vagy a szervezeti-működési szabályzatba ütközik vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár. A tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását a határozat meghozatalától számított hatvan napon belül.
Fentiekben leírtak kizárólag tájékoztató jellegűek, azok nem tekinthetőek egyedi ügyekben adott konkrét, jogi kötőerővel bíró állásfoglalásnak.
Lezárva: 2024. február 19.
